A mai téma, hogy mik azok a kritériumok, amik alapján el lehet dönteni, hogy egy ingatlan jó befektetés, vagy sem. Tehát miután találtál egy jónak tűnő ingatlant, meg kell vizsgálnod, hogy egyáltalán érdemes-e tovább gondolkodnod benne.

A döntésednek mindenképpen racionális alapokon kell nyugodnia. Ehhez segítséget nyújt, ha összeírod azokat a szempontokat, amik számítanak az ingatlanoknál – lehetőleg még mielőtt megtalálnád, hogy még véletlenül se befolyásoljanak a talált ingatlan iránti érzelmeid.

Nézzük, mik azok a szempontok, amiket én szoktam alkalmazni lakások elemzésekor:

– Az ingatlan elhelyezkedése
Ez a legfontosabb szempont: hogy hol van az adott ingatlan. Ez befolyásolja ugyanis leginkább azt, hogy mennyire lesz eladható, vagy kiadható.

– Emelet
Ez a kérdés szintén az eladhatóságot befolyásolja. Ha nagyon magasan van a lakás, azzal kizárjuk a vásárlásból az időseket és a kisgyerekes, vagy gyerekvállalás előtt álló fiatalokat a babakocsi használat miatt. Viszont ha van lift, akkor egy tetőteraszos, jó kilátással rendelkező lakás akár előny is lehet.

– Alaprajz potenciál
Értéknövelő, illetve az eladhatóságot növelő tényező lehet, ha praktikusabbá, korszerűbbé tudod tenni az alaprajzot. Például két egymásba nyíló szobát külön bejáratúvá, vagy egy egy szobás lakást másfél szobássá alakítani.

– Ingatlan ára
A vételár befolyásolja leginkább azt, hogy mennyire lesz profitábilis az ingatlanbefektetésünk. Első körben csak az ajánlati árat ismerjük, de amennyire tudjuk, járjuk körül, mennyire alkuképes az ár (legjobb az ingatlanközvetítőnél puhatolózni ezzel kapcsolatban).

– Az eladó motiváltsága
Ez fogja leginkább befolyásolni az alkuképességet. Miért akarja eladni, és mennyire sürgős neki.

– Homlokzat állapota

– Lépcsőház állapota

– Fényviszonyok
A lakás tájolása, az ablakok száma, mérete és elhelyezkedése befolyásolja leginkább.

– Zajszint és szagok
Érdemes olyan tényezőket is megfigyelni, amik épp nem okoznak zajt, de amúgy igen pl. egy buszmegálló a lakás előtt, vasút, óvoda, játszótér, kocsma, a közelben, kínai étterem a ház aljában, kutya a szomszédban.

– Parkolás

– Közlekedés
Milyen könnyen és gyorsan érhető el valami nagyobb csomópont, vagy a belváros közösségi közlekedéssel, illetve kocsival. Kocsi nélkül is élhető-e, kényelmes-e a lakás elhelyezkedése.

– Szomszédok

– Környék
Ennek jelentős részét az ingatlan elhelyezkedésekor már figyelembe vettük, úgyhogy lehet mellőzni is. Olyan tényezők jöhetnek itt szóba, hogy iskola, munkahelyek közelsége, élelmiszerüzlet, patika, kórház közelsége. Vagy éppen egy kocsma, szórakozóhely közelsége. Ez utóbbi lehet előny egy belvárosi, Airbnb-re szánt ingatlan esetén, de lehet hátrány is egy csendes környéken eladásra szánt ingatlan esetén.

Ha más típusú ingatlanba akarsz fektetni (pl. garázsba, telekbe), akkor természetesen mások lesznek a szempontok, de a fenti lista segíthet kitalálni a megfelelő szempontokat.

Érdemes ezeket a szempontokat egy táblázatba beírni, és pontozni őket. Súlyozhatod is az egyes szempontokat, kijelölhetsz olyan szempontot is, ami ha nem teljesül, akkor az önmagában vétózza a projektet. De a legegyszerűbb, ha 1-5-ig pontozod őket simán, és egy átlagot számítasz a pontokból. Nálam, ha bármelyik szempont 1-est, vagy 2-est kap, akkor az azt jelenti, hogy nem jó befektetés. Ez egy biztonsági kritérium.

Túl sok szempont összezavarhatja az értékelést, úgyhogy törekedj arra, hogy olyan elemek legyenek rajta, amik a keresletet, az eladhatóságot befolyásolják elsősorban, és amik nem, vagy csak kis mértékben módosíthatóak. Az alaprajz potenciál azért maradt benne mégis, mert az befolyásolja leginkább az értéknövelést.

Hozzá lehet még venni egyéb dolgokat is, pl. fűtés, nyílászárók, szigetelés állapota, kábelek és vezetékek, tárolási lehetőség, stb. Én ezeket inkább a következő fázisban veszem figyelembe, amikor kiszámítom a bekerülési költséget, és így inkább költség tényezőként és nem a befektetés értékeléseként kezelem. Ha túl sok ilyen költség keletkezik, az a végén az ajánlati áramat fogja lenyomni, és így az eladó motiváltsága fog arról dönteni, hogy azon az áron is eladja-e nekem az ingatlant, vagy sem. Ha igen, akkor pedig lényegében mindegy, mennyi költségem lesz vele, mert az előre bele van kalkulálva, azt lényegében az eladó „fizeti” így ki.